En España, comprar un piso no requiere solo ahorrar la entrada del 20%. Hay un 10-12% adicional en impuestos y gastos que la mayoría no tiene en cuenta hasta que ya es demasiado tarde. La sorpresa puede retrasar la compra uno o dos años si no la planificas desde el principio.
Cuánto necesitas realmente (no solo la entrada)
El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación (en primera vivienda habitual). Esto significa que necesitas ahorrar, como mínimo, el 20% del precio del piso. Pero ese no es el número final.
Además del 20%, hay que sumar los gastos asociados a la compra:
- →ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en vivienda de segunda mano: entre el 6% y el 10% del precio según la CCAA. En Cataluña es el 10%; en Madrid el 6%; en Andalucía el 7%.
- →IVA en vivienda nueva: 10% del precio (4% para VPO).
- →Gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría: aproximadamente el 1,5-2% del precio.
- →Tasación: entre 300 y 700€, según el banco y el tamaño del inmueble.
- →Comisión de apertura de hipoteca: aunque la ley de 2019 la limitó mucho, algunos bancos siguen cobrando entre 0 y 1% del capital prestado.
En resumen: para una vivienda de segunda mano, necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 32% del precio total (20% de entrada + 10-12% de gastos). Para vivienda nueva, el IVA del 10% sustituye al ITP, pero el resultado es similar.
Datos 2026 por ciudades españolas
Capital necesario para comprar piso de 80 m² en 2026
| Ciudad | Precio medio 80 m² | Entrada (20%) | Impuestos y gastos | Total necesario |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 320.000€ | 64.000€ | ~28.800€ (ITP 6%+gastos) | ~92.800€ |
| Barcelona | 380.000€ | 76.000€ | ~42.000€ (ITP 10%+gastos) | ~118.000€ |
| Valencia | 210.000€ | 42.000€ | ~20.000€ (ITP 10%+gastos) | ~62.000€ |
| Sevilla | 185.000€ | 37.000€ | ~16.700€ (ITP 7%+gastos) | ~53.700€ |
| Bilbao | 270.000€ | 54.000€ | ~24.300€ (ITP 4%+gastos) | ~78.300€ |
| Málaga | 280.000€ | 56.000€ | ~25.200€ (ITP 7%+gastos) | ~81.200€ |
| Zaragoza | 160.000€ | 32.000€ | ~14.000€ (ITP 8%+gastos) | ~46.000€ |
| Alicante | 175.000€ | 35.000€ | ~17.500€ (ITP 10%+gastos) | ~52.500€ |
Precios orientativos basados en datos del mercado a principios de 2026. El ITP varía por CCAA; algunos tienen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas.
Cuántos años tarda un español medio
Con un sueldo medio en España de aproximadamente 2.100€ netos al mes (25.200€ anuales) y una tasa de ahorro realista del 15% — 315€/mes — tardarías:
Años necesarios para ahorrar la entrada (sueldo medio 2.100€/mes netos)
| Ciudad | Total necesario | Ahorrando 315€/mes | Ahorrando 500€/mes |
|---|---|---|---|
| Madrid | ~92.800€ | 24,5 años | 15,5 años |
| Barcelona | ~118.000€ | 31 años | 19,7 años |
| Valencia | ~62.000€ | 16,4 años | 10,3 años |
| Sevilla | ~53.700€ | 14,2 años | 9 años |
| Zaragoza | ~46.000€ | 12,2 años | 7,7 años |
Sin rentabilizar el ahorro. Con inversión en fondo indexado al 7% anual, los tiempos se reducen un 15-25%.
Los datos son brutales pero reales. Para un sueldo medio en Madrid o Barcelona, ahorrar para la entrada de un piso lleva entre 15 y 30 años ahorrando solo. Esto explica por qué el 70% de los jóvenes españoles menores de 35 años vive de alquiler — no por elección, sino por necesidad matemática.
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Estrategias para acelerar el ahorro
1. Invertir el ahorro mientras esperas. El dinero que guardas para la entrada no tiene por qué estar parado en una cuenta corriente perdiendo poder adquisitivo. Si tu horizonte es de 5 o más años, puedes invertirlo en un fondo mixto conservador (50% renta variable, 50% renta fija) o incluso en un fondo monetario. Con un 4% de rentabilidad media anual, 300€/mes durante 10 años son 44.000€ en lugar de 36.000€ guardados en una cuenta sin interés.
2. Cuenta remunerada de alta rentabilidad para el colchón final. Los 12-18 meses antes de comprar, cuando ya tienes casi toda la entrada acumulada y no quieres asumir riesgo de mercado, mueve el dinero a una cuenta remunerada (MyInvestor, Openbank) que esté pagando el 2-3% TAE. Es rentabilidad sin riesgo.
3. Explorar las ayudas públicas. El Gobierno y las CCAA ofrecen distintos programas de ayuda a la primera vivienda: avales ICO para el 20% de la entrada (para menores de 35 años), deducciones autonómicas adicionales por primera compra, tipos de ITP reducidos para jóvenes (en algunas CCAA, el tipo baja al 3-5%). Verifica qué hay disponible en tu comunidad — puede reducir el importe necesario significativamente.
4. Revisar si el aval ICO es una opción viable. Desde 2023, el Gobierno ofrece avales para que el banco financie el 90% o incluso el 95% del precio, reduciendo la entrada necesaria al 5-10%. Está limitado a menores de 35 años o familias con hijos, y el banco sigue siendo quien aprueba o deniega la hipoteca. Pero para quien cumple los requisitos, puede ser la diferencia entre poder comprar en 5 años o en 15.
¿Tiene sentido usar el plan de pensiones para la primera vivienda?
En España, actualmente no existe la deducción por rescate del plan de pensiones para primera vivienda que sí existe en otros países europeos. El rescate anticipado de un plan de pensiones solo está permitido en supuestos tasados: jubilación, desempleo de larga duración, enfermedad grave, invalidez permanente, o con 10 años de antigüedad en el caso de aportaciones realizadas antes de 2015.
Por lo tanto, si tienes un plan de pensiones y estás ahorrando para una primera vivienda, no puedes rescatarlo para la compra salvo que se encuentres en una de esas situaciones tasadas. Utilizar el plan de pensiones como vehículo para ahorrar la entrada es, desde el punto de vista de la liquidez, un error: el dinero queda inaccesible exactamente cuando más lo necesitas.
La mejor estrategia es mantener el plan de pensiones como está (aprovechando la ventaja fiscal de las aportaciones) y ahorrar la entrada en vehículos líquidos: cuenta remunerada, fondo monetario o fondo mixto conservador con horizonte de 3-7 años según tu calendario de compra.
Si estás empezando a ahorrar y tienes que elegir entre plan de pensiones y ahorro para vivienda: primero construye el colchón de emergencia (3-6 meses de gastos), luego decide si la vivienda o la jubilación es tu prioridad a 5-10 años. En España, con el mercado inmobiliario actual, la entrada para una vivienda en una ciudad grande es el objetivo financiero más exigente que puede tener una persona de ingresos medios — y requiere foco total.