El mayor debate financiero de España, resuelto con datos. Incluye deducción por vivienda anterior a 2013, impuestos sobre ganancias y diferencial de tasas.
El diferencial de tasas
Si tu hipoteca te cuesta el 3% anual y tus inversiones rinden el 7%, el diferencial es +4% a favor de invertir. Matemáticamente, cada euro que amortizas "gana" un 3% garantizado, pero "pierde" un 7% de oportunidad.
Rentabilidad inversión > Tipo hipoteca = Invertir gana
Amortización francesa
En España, el 99% de las hipotecas usa el sistema francés: cuota constante con intereses decrecientes. Los primeros años pagas casi solo intereses. Si tu hipoteca ya lleva más de 10 años, amortizar ahorra muy poco en intereses.
Amortizar al inicio ahorra mucho más
Deducción anterior a 2013
Si compraste antes del 1 de enero de 2013, Hacienda te devuelve el 15% de lo que amortices (hasta 9.040€/año). Esto añade una rentabilidad garantizada del 15% a la estrategia de amortización, que muy pocas inversiones superan.
Con deducción: amortiza hasta 9.040€/año
| Situación | ¿Qué conviene? | Por qué |
|---|---|---|
| Hipoteca fija alta (+4%) + Sin deducción | ⚖️ Depende | El diferencial es pequeño. La paz mental puede ser válida. |
| Hipoteca baja (-3%) + Sin deducción | 📈 Invertir | El diferencial es claro. Invertir genera mucho más a largo plazo. |
| Con deducción anterior a 2013 | 🏠 Amortizar hasta 9.040€ | Hacienda te devuelve el 15%. Rentabilidad garantizada difícil de superar. |
| Hipoteca en últimos 5 años | 📈 Invertir | Ya has pagado la mayoría de los intereses. Amortizar ahorra poco. |
| Sin fondo de emergencia | 🛡️ Colchón primero | Antes de amortizar o invertir, necesitas 3-6 meses de gastos en liquidez. |