En detalle
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje bruto de interés que una entidad financiera aplica sobre el capital prestado. Si tu hipoteca tiene un TIN del 3%, eso significa que en teoría pagas el 3% del capital pendiente cada año en concepto de intereses.
El problema es que el TIN no refleja el coste real de tu hipoteca. No incluye comisiones de apertura, seguros vinculados, comisiones de estudio, ni ningún otro gasto asociado al préstamo. Por eso el regulador obliga a los bancos a publicar también la TAE.
En las hipotecas variables, el TIN se compone de dos partes: el euríbor (un índice de referencia que fluctúa) más un diferencial fijo que negocias con el banco. Por ejemplo: euríbor + 0,99%. Cuando el euríbor sube, sube tu cuota. Cuando baja, también.
Para comparar hipotecas entre sí, nunca uses solo el TIN. Usa la TAE — que sí incluye todos los costes — o aún mejor, calcula el coste total del préstamo sumando todas las cuotas.
Ejemplo práctico
Te ofrecen una hipoteca de 180.000€ a 25 años con TIN del 3,5% fijo. Tus cuotas mensuales serán de unos 900€ solo en concepto de capital e intereses. Pero el banco cobra además 1.500€ de comisión de apertura y requiere un seguro de vida de 400€/año. El TIN es 3,5%, pero el coste real (TAE) será superior.
Lo que debes recordar
- 1El TIN no incluye comisiones ni gastos — es solo el interés "teórico".
- 2Para comparar hipotecas, usa la TAE, no el TIN.
- 3En hipotecas variables, el TIN = euríbor + diferencial. Ambos cambian con el tiempo.
- 4Un TIN bajo con comisiones altas puede ser más caro que un TIN algo mayor sin comisiones.
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