En detalle
La subrogación de hipoteca es el proceso por el que trasladás tu hipoteca de un banco a otro sin necesidad de cancelar la existente y constituir una nueva. El banco receptor "se subroga" en la posición del banco original, asumiendo la hipoteca con las nuevas condiciones pactadas.
La gran ventaja de la subrogación frente a la novación (cambiar condiciones con el mismo banco) o la cancelación y apertura de hipoteca nueva es el coste: en una subrogación no pagas el impuesto de AJD ni los gastos de registro de la hipoteca. Solo pagas la tasación y, posiblemente, la comisión de subrogación.
La comisión de subrogación está limitada por ley: para hipotecas a tipo variable, el 0,25% del capital pendiente los primeros 3 años y el 0,15% después. Para hipotecas a tipo fijo, el 2% los primeros 10 años y el 1,5% después.
La subrogación tiene especial sentido cuando quieres cambiar de tipo variable a fijo (o viceversa) o cuando un banco competidor te ofrece condiciones significativamente mejores.
Ejemplo práctico
Tienes una hipoteca variable de 150.000€ pendientes al euríbor + 1,5% y encuentras un banco que te ofrece euríbor + 0,75%. Subrogando, con el euríbor al 3,5%: tipo actual 5% vs. nuevo tipo 4,25%. Ahorro mensual: ~63€. Anual: ~756€. La subrogación te cuesta ~600€ en tasación y comisiones. La recuperas en menos de 1 año.
Lo que debes recordar
- 1Subrogar es más barato que cancelar la hipoteca y abrir una nueva.
- 2La comisión de subrogación está limitada por ley — comprueba qué te corresponde.
- 3El banco actual puede hacer una contraoferta para retenerte — negocia antes de firmar con el nuevo.
- 4Necesitarás una nueva tasación del inmueble para el proceso de subrogación.
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